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土地さがし |
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お客様要望の地域を調査します。 |
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土地単価 |
その値域の土地の坪単価はいくらか |
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売れ筋物件 |
その地域に多い土地の区画面積 |
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建築年 |
その地区に多い建築年月日 |
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地区の情報 |
校区・交通の便・スーパーの場所等 |
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アドバイス |
その他、予算などの条件を考慮しアドバイスさせていただきます。 |
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特殊な土地のアドバイス |
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狭小地
変形地
傾斜地
道路と敷地
に高低差が
ある場合 |
法規制により思っていた家の広さが取れないことがあります。実際に建てられる家の広さ・高さなどを提示します。特に道路が狭い場合・道路との高低差がある場合は注意が必要です。 |
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土地の安全調査（想定） |
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地面の固さ |
周囲の環境・昔の地図から地面の固さを想定します。昔、池や田んぼだった土地は地盤改良が必要になります。方法によって地盤改良費は５０万円以上かかります。（地盤調査は必要です。５〜１０万円程度）
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水脈の状態 |
広域的な水脈・その地域の水脈を想定します。例えば京都市は地面の下が全て水です。又、その地域が谷の場合は水脈があると想定できます。この場合も地盤改良が必要です。 |
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建築条件付土地の交渉 |
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交渉 |
建築条件付の土地は原則的に建売住宅用地です。しかし、土地単価のの１０％以上を上乗せするとその土地が買える場合があります。お客様が直接交渉すると上乗せする割合が大きくなる傾向があります。専門家に任せた方が安くなりやすいのは事実です。
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建売住宅・建築家の設計の家のメリット・デメリット |
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建売住宅 |
建売住宅は土地と建物をセットで売る方法です。土地を売るためのおまけとして家が付いています。家についての要望は聞き入れられないシステムです。しかし、土地建物をセットで住宅ローンを組むことが出来ます。
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建築家の家 |
家にこだわりのある方は建築家の家を建てるべきです。しかし、土地と建物の決済時期がずれます。設計中は土地のローンが始まっています。 |
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新築かリフォームか |
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新築か
リフォーム
の選び方 |
リフォームも自宅をリフォームする場合と中古物件をリフォームするケースが考えられます。
注意が必要なのは中古物件をリフォームする場合です。よくあるのが予算がないから新築は無理、そのため中古物件をリフォームしたいと考えられる方がおられます。ただ、土地・建物を同時に購入する場合、銀行などはまず担保を考えます。新築であれば担保価値はありますが、中古物件では担保価値がない場合があります。当然、ローンも通りにくくなりますので注意が必要です。
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その他 |
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質問について |
いろんな質問をしていただいて結構です。私はお客様が何に関心があるのか質問を通じて知りたいのです。迷惑だという考えは止めてぜひ質問してください。又、営業マンに質問される方もおられます。営業マンもベテランにらると質問にこたえられるかも知れません。しかし答えられても提案出来ません。その部分を比較してください。
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みなさんどんどん質問してください。お待ちしております。 |
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土地の情報調査 |
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土地の法的調査 |
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法的制限 |
建築基準法・条例・民法など法的な制限を調査します。 |
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道路調査 |
舗装されていても私道であれば家が建てられない事があります。現地を見るだけでなく、家が建てられる道路か調べる必要があります。 |
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引き込み調査 |
水道・排水・電気・ガスなどの引き込み状態を調べます。水道の引き込みはされているが口径変更しらければならない事もあります。その場合、道路掘削が必要です。最低５０万円は必要になると思います。主管がその土地から距離があれば１００万円以上の出費が当然出てきます。（２階建てから３階建てにするとほぼ口径変更が必要です） |
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財産の確認 |
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土地面積 |
敷地面積の確認をします。公簿面積は正確な土地の面積ではありません。売買契約は公簿取引なので大きく損をしていないか確認します。（正式な測量は５万円以上します） |
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アドバイス |
土地の売買についてアドバイスさせていただきます。古屋付きの土地であれば売り手側は土地に建物の分を上乗せしてきます。木造であれば２５年で建物の価値はなくなります。土地代のみまで売買単価を下げることも可能です。ただし、他にその土地を買いたい方がいれば早いもの勝ちです。 |
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土地契約前の概略プランの作成 |
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概略プランの作成 |
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概略プランの
作成 |
その土地にどれくらいの大きさの家が建つのか。敷地のどの部分に家を配置するのか。（庭・駐車場の広さが分かるもの）を作成させていただきます。
設計図ではありません。ボリュームを分かっていただくものです。 |
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土地契約前の概算見積もり |
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建築費・解体費の概算予算の作成 |
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建築費 |
概算建築費を算定します。 |
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解体費 |
概算解体費を算定します。 |
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造成費 |
概算造成費を算定します。（必要であれば） |
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外構費 |
概算外構費を算定します。 |
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その他・予算の算出 |
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次のような内訳があります。
それぞれの費用を入れていく事で総予算が決まります。 |
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| 売買契約時 |
土地単価 |
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仲介手数料 |
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印紙税 |
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| 残金決済・引渡し時 |
登録免許税 |
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司法書士報酬 |
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固定資産税 |
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| ローン契約時 |
印紙税 |
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融資手続き費 |
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ローン保証料 |
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団体信用生命保険 |
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火災保険 |
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地震保険 |
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登録免許税 |
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司法書士報酬 |
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| 入居後 |
不動産取得税 |
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贈与税 |
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| 建設中 |
地鎮祭 |
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棟上式に関する費用 |
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お茶代 |
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| 設計費 |
地盤調査費用 |
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確認申請手続き費 |
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設計・監理費 |
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| 消費税 |
消費税 |
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| その他 |
引越し費 |
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照明 |
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カーテン |
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家具 |
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お礼など |
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資金計画・融資 |
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皆さん最も悩まれる事だと思います。しかし、土地売買契約前から建物・造成費などを概算で算出することにより悩みは解決すると思います。必ず土地売買時には建築士によって建物の計画をしましょう。 |
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自己資金の算出 |
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自己資金 |
トータル予算から借り入れ金額を引き自己資金がどれくらい必要か検討します。 |
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住宅ローンの検討 |
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住宅ローンの
選択 |
銀行・住宅ローンの選択 |
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借り入れ金額
返済金額 |
借り入れ金額・毎月の返済金額の算定
（ただし、審査により変更される可能性があります） |
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無料相談 |
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いい家づくりの相談 |
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建築士の相談 |
建築設計事務所は建築業界、唯一お客様の立場にある機関です。弁護士と同じです。お客様の大事な財産を守るために私たちがいます。いい家を造ることは誰でも出来ます。その業者が自分たちがよく見られるようにお客様の不要な予算を使う事があります。これは当然間違った考え方です。
又、よく「どこまで相談できるのですか？」と聞かれます。
例えば
１．土地を買いたい。この場合土地売買は不動
産屋さんの仕事です。
２．土地の境界をはっきりさせるのは土地家屋
調査士の仕事です。
３．家を設計するのは建築士の仕事です。
それぞれ専門的な事はそれぞれの資格を持った者が担当します。
しかし、家を建てる目的の問い合わせであればすべて建築士が解決できます。またいろんな問題が生じた時、どの専門家に聞いたらいいのか把握しているのは建築士のみです。
「どこに相談したらいいのですか？」当然、営業マンではなく建築士です。どんな小さな事でも相談に乗ります。まずはご連絡を！！！！
（留守が多いのでメールでお願いします。） |
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| 備考 |
：申し訳ありません。上の内容は当然、無料で考えています。ただし調査地・相談地が当事務所より５０ｋｍをこすと交通費だけ負担いただけないでしょうか。（宿泊とか出てくると無料ではなかなか厳しい） |
